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        高鐵救不了三線城市房價,棚改才行

        瀏覽:21 作者: 時間:2021-10-27
        1小時核心城市圈的概念,不足以支撐下行壓力極大的三四線房產市場

        本文來自微信公眾號:叁里河(ID:Sanlihe1)

        “現在6000元的均價,這么靠近南京的地方未來漲到10000元以上肯定沒問題,還和我說現在買是賺大了?!?017年3月,馬鞍山房產論壇里有本地人留言,他有位南京的朋友,到馬鞍山買房投資,在一個學區樓盤,進去隨便問了問售樓小姐,掏出銀行卡買了兩套。

        馬鞍山距離南京市區大約60公里,開車差不多一個小時。2015年底寧安高鐵開通后,坐高鐵從南京到馬鞍山不到20分鐘。當地關于“高鐵時代”來臨,城市將進入快車道發展的報道比比皆是。

        “高鐵通車一定會利好區域屋價”是常見對高鐵通車帶動地區屋價的描述。兩者自然有關聯,尤其是在牛市里。

        2017年馬鞍山房市新聞不斷,交易量增長約30%,品牌房企也紛紛加入到搶地大戰中。當時,無論是本地購房者,還是返鄉置業人群,投資客看著節節攀升的屋價,購房熱情都被調到起來,生怕買晚了屋價又漲了。

        一個被忽略的數據:馬鞍山從2015年開始的大規模貨幣化棚改在2017年達到頂峰,僅2017年一年棚改戶數就達到1.37萬戶。當年,馬鞍山樓市新盤首開、老盤加推,新增商品房投放就增加64%。

        但是到了2018年年底,高鐵帶來的溢出效應沒有穩住。從10月開始當地房地產投資也由正轉負,11月更是同比去年下降30%,新房住宅的成交情況從7月開始就程下降趨勢。而馬鞍山的棚改也不再像過去那樣高歌猛進,其規模較上一年下降約55%。

        失去棚改支撐的馬鞍山屋價,跌回一年前,重回6字頭。

        靠近南京的皖南四市,其中的蕪湖、馬鞍山受益于2015年12月開通的寧安高鐵,到南京分別僅需37分鐘、17分鐘。

        高鐵開通后,經??梢钥吹矫襟w報道說回老家坐高鐵去上班或是吃喝玩樂更方便。比如在南京上班的蕪湖人江先生,說以后可以住老家坐高鐵上班,而家在馬鞍山的李小姐說以后可以坐高鐵去南京吃喝玩樂了。

        圍繞核心城市群的三四線城市,一直都希望借助核心城市修建的高鐵輻射網,給當地的房地產市場注入強心針。而在牛市之中,確實起到了效果。比如皖南四市成功搭上通往南京的“高鐵”,蕪湖、馬鞍山、宣城的屋價漲幅基本和南京屋價漲幅一致,從2015年至2018年上漲了1倍左右。

        但一到熊市,高鐵看起來只能錦上添花。

        2011年通車的京滬高鐵就途徑滁州,滁州到南京僅18分鐘,“高鐵開通滁州人身價要漲”是當時當地非常流行的說法。但是在南京屋價大漲1倍的三年間,滁州的屋價上漲動力卻不及剩下三個環。皖南城市,漲幅僅一半,開通到南京高鐵的利好效應在這三年間并沒有帶給滁州屋價更大的上漲動力。

        近幾年,屋價亮眼的蕪湖依然逃不掉棚改魔咒。

        蕪湖的棚改從2015年開始熱火朝天,2015年至2017年每年棚改戶數都超過2萬,2016年更是達到了近2.7萬戶。伴隨著棚改規模擴大屋價也一路上漲,在2016年還沒對外地人有限購措施時,外地人買走了蕪湖全年約33%的住宅,蕪湖的外地投資客也不少,投資客也是帶動蕪湖屋價上漲的因素之一。

        隨著2018年6月貨幣化棚改收緊,支撐蕪湖屋價上漲最大的動力也逐漸熄火。9月后,蕪湖屋價在經歷兩年多的上漲趨勢后開始連續三個月下跌,到年底跌幅約7%。

        受到棚改新政的影響,2018年宣城、馬鞍山棚改規模分別下降約42%、55%。伴隨棚改下降,這兩個城市的屋價基本從8月開始掉頭向下一改此前上漲勢頭,宣城屋價下跌約4%,馬鞍山下跌約6%。滁州2018年棚改規模僅減少5%,因為還有棚改效應的支撐屋價僅下跌約0.6%。

        通過觀察皖南四個城市棚改與屋價的情況,不難發現房價與高鐵的開通聯系并不緊密,推動四個城市房價上漲的最大動力來自于大規模的棚改。今年發改委批復的南京至宣城段城際鐵,很難讓宣城屋價借助南京1小時城市圈的概念上漲,沒有棚改的支撐高鐵概念無法托舉屋價。

        2018年底濟青鐵路通車,該條線路是山東省“三縱三橫”城際軌交主通道之一,從濰坊到青島只要1小時,到濟南不到1個半小時。

        以濰坊為例,作為青島濟南一小時生活圈范圍內的高鐵城市, 2016年屋價還維持在4500元/平,2017年濰坊棚改戶數暴增4倍,新屋價格也隨著棚改規模一直呈快速上漲趨勢,至年底漲幅高達37%。但是2018年,濰坊的棚改大幅降溫,比2017年減少了一半,濰坊樓市價格也隨之掉頭向下。

        核心城市城際鐵路,在房地產市場上行期起的作用僅是錦上添花,而在房地產下行周期內對市場沒有任何托舉作用。2018年下半年馬鞍山樓市如履薄冰,年初斷言“屋價繼續上漲高層破萬是成為普遍現象”的人被打臉。

        不但房價沒有破萬,房產中介天天在兜售“房東急售,降價房源”,炒房客也崩不住選擇拋售手上的房子。

        在三四線城市棚改收緊的大背景下,未來屋價上漲的動力不足,投資客們也不會因為城際鐵路修建或開通輕易購買三四線的房產,“高鐵時代,未來可期”只能成為城際鐵路沿線三四線城市房產銷售口中的所謂利好消息。

        1小時核心城市圈的概念,不足以支撐下行壓力極大的三四線房產市場。

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